Bewährte Ziele und innovative Ansätze

„Gut und sicher wohnen“ gibt sich die GSW 2005 als Leitspruch und setzt damit ihren Weg, Wohnraum für alle Generationen zu schaffen, fort. Mit einem klaren Profil geht sie Mitte der 2000er Jahre neue Aufgaben an. Die Entwicklung und Erweiterung des etwa 6.900 Wohneinheiten umfassenden Bestands stehen an erster Stelle. Die GSW möchte zwar auch das Bauträgergeschäft beleben, stößt hier aber vor allem wegen des Mangels an Grundstücken an Grenzen. Der dritte Pfeiler – die sogenannten Dienstleistungen für Dritte, insbesondere Kindergärten und Altenheime im kirchlichen Umfeld – bleibt wichtig, insbesondere für die Gesellschafter aus den Bistümern.

Die Arbeit der GSW findet zunehmend Beachtung und Anerkennung: Bei der „Aktion Hessenhaus“ – einem Wettbewerb des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung und dem Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft zur Förderung qualitativ hochwertiger Wohngebäude in preisgünstiger Bauweise – wird 2005 ein Mehrfamilienwohnhaus der GSW in Kassel ausgezeichnet.

Als leistungsfähiges Wohnungsunternehmen mit sozialem Anspruch wird die GSW auch zu einem interessanten Partner für Wohnprojekte, es kommt zu ersten Kontakten und konkreten Plänen. Joachim Negwer führt als Leiter der Projektentwicklung Gespräche mit Vereinen wie den „Preungesheimer Ameisen“ (Altersgemischtes Miteinander Einer Initiative Selbstbestimmter Erlebbarer Nachbarschaft). Mit ihnen realisiert die GSW ab 2004 in Frankfurt erstmals Ideen für ein generationsübergreifendes selbstbestimmtes Wohnen. Der Verein wünscht sich einen Baupartner für eine Hausgemeinschaft, in der Menschen nicht isoliert wohnen, sondern Aktivitäten teilen und gegenseitige Hilfe und Unterstützung leisten. Die GSW plant mit den „Ameisen“ eine Anlage: ein modernes Gebäude mit begrüntem Flachdach, vier Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss. Es entstehen 23 größtenteils barrierefreie Wohnungen sowie zwei Wohnungen, in denen das Diakonische Werk Frankfurt jeweils acht demenziell erkrankte Menschen betreut.

Einen ähnlichen Ansatz für ein gemeinschaftliches und selbstbestimmtes Zusammenleben verfolgt der 2002 in Langen bei Darmstadt gegründete Verein GINKGO (Gemeinsam individuell nachbarschaftlich kooperativ und gemeinnützig organisiert). Die GSW baut und betreibt für den Verein eine Wohnanlage mit 27 Einheiten, die ersten Bewohner ziehen 2007 ein. Das Besondere: Die Hälfte der Wohnungen wurde als Eigentumswohnungen verkauft, die andere Hälfte in den Bestand der GSW übernommen. Im Rahmen eines besonderen Mietmodells beteiligen sich die Bewohner finanziell und erhalten eine Mietwohnung. Die Erfahrungen mit der Zusammenarbeit sind gut, bereits 2012 werden 17 Wohnungen eines zweiten Ginkgo-Hauses in Langen bezogen. Ähnliche Projekte für Gemeinschaftliches Wohnen im Alter folgen in Hanau, Kronberg, Wiesbaden und Kassel. Die GSW reagiert damit auf den Wunsch nach neuen Wohnformen in einer alternden Gesellschaft.

Gelegenheiten finden, Chancen nutzen und umweltbewusst handeln

Wohnraum für Familien und insbesondere Einfamilienhäuser zu schaffen, erweist sich in den 2000er Jahren angesichts hoher Grundstückspreise bzw. fehlenden Baulands weiter als schwierig. Die GSW ist daher stets auf der Suche nach guten Gelegenheiten und passenden Partnerschaften; sie beginnt nun auch, selbst Bauland zu entwickeln. In Weiterstadt kauft sie eine rund 100.000 qm große, bisher landwirtschaftlich genutzte Fläche und plant dort gemeinsam mit der Stadt und der örtlichen Volksbank im Rahmen einer Projektgesellschaft ein Wohngebiet mit rund 280 Wohneinheiten. Ab 2006 entsteht ein Wohnflächenmix: mit zweieinhalbgeschossiger Bebauung für junge Familien wie für gehobene Ansprüche, hinzu kommen Reihen- und Doppelhäuser, freistehende Einfamilienhäuser sowie vier Gebäude mit Geschosswohnungsbau. Das Projekt erstreckt sich über mehrere Jahre, als es 2012 abgeschlossen wird, ist Lebensraum für 650 Menschen geschaffen worden. Im Gebiet „Apfelbaumgarten“ werden zudem 50 Kinder in einer Kita betreut.

In Darmstadt können 2006 im Stadtteil Bessungen bereits 26 Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser bezogen werden. Die GSW hat in einer Investorengemeinschaft mit dem Darmstädter Bauverein auf dem Gelände einer ehemaligen Gärtnerei ein Quartier entwickelt. Hier wird mit innovativer Geothermie geheizt. Umweltbewusste Verfahren zur Energiegewinnung und -ersparnis spielen beim Neubau wie bei der energetischen Sanierung des Bestands eine immer größere Rolle. An vielen Orten werden Bestandsgebäude energetisch ertüchtigt.

Im Geschäftsfeld „Bauen für Dritte“ baut die GSW gemeinsam mit den Caritasverbänden der Bistümer und nutzt auch hier die Gelegenheiten zu Partnerschaften. So erweitert der Caritasverband Fulda 2010 im nordhessischen Stadtallendorf auf dem Gelände der katholischen Gemeinde St. Michael das bestehende Heim und fügt die Seniorenwohnanlage „Im Michaelsgarten“ auf einem benachbarten Grundstück hinzu. Die Voraussetzungen sind ideal: Die Kirchengemeinde als Eigentümerin überlässt dem Caritasverband die Grundstücke in Erbpacht, das Projekt wird außerdem von der Stadt und dem Land finanziell gefördert.

Pragmatisch und ambitioniert

Die Geschäftsstelle in Erfurt schafft und betreut weiter Wohnraum in Thüringen, insbesondere in der Landeshauptstadt Erfurt, die sich dynamisch entwickelt, der Bedarf an Wohnungen ist groß. Die GSW kauft 2013 ein Wohn- und Geschäftshaus mit 71 Wohnungen im Erfurter Stadtteil Daberstedt und erweitert damit ihren Bestand. Sie engagiert sich auch in der Projekt- und Quartiersentwicklung und lobt 2016 in enger Abstimmung mit der Stadt Erfurt einen Realisierungswettbewerb für ein Gelände im Stadtteil Ilversgehofen aus. Dort entsteht ein L-förmiger Baukörper mit fünf Geschossen und 72 Mietwohnungen, überwiegend mit Loggien, Garten oder Balkon. Die hellen und lichtdurchfluteten 1- bis 5-Zimmer-Wohnungen bieten Raum für unterschiedliche Bedürfnisse, der geschützte Innenhof mit Aufenthalts- und Spielbereichen steht der Hausgemeinschaft offen. Während dieses Wohn- und Geschäftsquartier zur Belebung am Stadtrand beiträgt, gelingt mit dem Graphischen Quartier ab 2015 die Umnutzung der denkmalgeschützten Druckerei Fortschritt in ruhiger Altstadtlage an der Johannesstraße. Das Wohnprojekt besteht aus vier Bauteilen und knapp 100 Wohnungen.

Immer wieder wagt sich die GSW an ambitionierte architektonische Vorhaben. Das Wohnungsunternehmen zeigt damit, dass das Schaffen von Wohnraum sich mit anspruchsvoller Architektur und angemessener Wirtschaftlichkeit vereinen lässt. So erhält das in Wiesbaden entwickelte „Künstlerviertel“ – ein multifunktional genutztes Wohnhaus für Senioren – 2012 den Deutschen Bauherrenpreis, eine Auszeichnung für qualitätsvollen und zugleich wirtschaftlichen Wohnungsbau. In Wiesbaden hat die GSW dabei auch ihren bewährten Ansatz verfolgt, Wohnungen für Senioren in der Mitte der Gesellschaft und eines Wohnquartiers zu verorten.

Moderne Bebauung für außergewöhnliche Grundstücke – dieser Aufgabe stellt sich die GSW auch ab 2013 in Mainz-Gonsenheim. Das sogenannte DJK-Gelände des Bistums Mainz hat eine besondere Geschichte, weil hier 1948 der erste deutsche Katholikentag nach dem Zweiten Weltkrieg stattfand. Das dabei aufgestellte und noch erhaltene Holzkreuz integriert die GSW in das Wohnquartier „Fort Gonsenheim“. Auf dem geschichtsträchtigen Gelände entsteht Zukunftsweisendes: Auf 40.000 qm werden unterschiedliche Hausformen im Bauhaus-Stil errichtet, Wohnkomfort und hochwertige Ausstattung verbinden sich mit einem hohen Anspruch an Nachhaltigkeit. Die individuellen Wohnformen eignen sich auch für nachfolgende Generationen, die Gebäude erfüllen mit modernen Gasbrennwertkessel und Solarthermie einen hohen energetischen Standard (KfW-Energieeffizienz 70).

Dynamische Jahre

Die GSW setzt ihren Kurs fort, erweitert ihren Bestand, nimmt sich anspruchsvolle Bauträgerprojekte vor und entwickelt Quartiere. Hinzu kommen Projekte und Aufgaben, die sich aus aktuellen Erfordernissen ergeben. Als der Zuzug von Geflüchteten nach Deutschland 2015 stark zunimmt, baut die GSW im Winter in Oberursel auf eigenem Grund eine Unterkunft mit rund 50 Plätzen, sie wird im August 2016 bezogen. Der Hochtaunuskreis übernimmt das Gebäude als Generalmieter und betreibt die Einrichtung. Weitere Bauten für Asylbewerber folgen, die GSW sieht sie als Teil ihres sozialen Auftrags. Sie hat rasch eine Modulbauweise entwickelt, um solche Unterkünfte kurzfristig zu erstellen, und setzt auf die Kooperation mit Kommunen, um solche Projekte zu realisieren.

Ab 2016 verstärkt der erfahrene Architekt und Projektleiter Filip John die Geschäftsführung, er leitet die GSW nun gemeinsam mit Andreas Ruf. Die Ausgangslage ist Mitte der 2010er Jahre herausfordernd: Die Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen ist groß, das Angebot an Bauland jedoch klein und die Preise sind hoch. Dennoch kann die GSW einige herausragende Projekte realisieren. 2016 bis 2018 entstehen Wohn- und Geschäftshäuser in Offenbach, Wiesbaden und Erfurt.

Das zentrale Ziel, ihr Anlagevermögen und den Bestand an Mietwohnungen zu erweitern, verliert die Geschäftsleitung dabei nicht aus den Augen. Dies realisiert die GSW auch durch Zukauf und erwirbt 2018 eine Wohnanlage mit 100 Wohnungen in Frankfurt-Niederrad, die später teilweise aufgestockt werden. In Fulda wird 2021 der Erwerb von 480 Wohnungen der Gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft Fulda abgeschlossen und der Bestand beträchtlich erweitert.

Der Neubau ruht unterdessen nicht, allein 2019 sind 500 Wohnungen im Bau: im kleineren Umfang jeweils in Mainz, Erfurt, Frankfurt und Offenbach sowie im großen Stil in der Lincoln-Siedlung in Darmstadt, wo die GSW 2017 ein 8400 qm großes Baugrundstück erworben hat. Es entstehen über 140 Wohnungen mit 2- bis 5-Zimmern. 53 Wohnungen werden speziell für Familien mit mittlerem Einkommen zugeschnitten und als Eigentumswohnungen zu vergünstigten Konditionen angeboten. 35 Mietwohnungen werden barrierefrei für Senioren und Menschen mit Behinderung errichtet und bleiben im Bestand der GSW.

Die Lincoln-Siedlung ist ein Konversions-Projekt, bis 2017 lebten US-amerikanische Soldaten mit ihren Familien auf dem Gelände. Der Name des Wohnprojekts „Mary & Abe“ erinnert an diese Geschichte und würdigt den US-Präsidenten Abraham Lincoln (1809-1865) und seine Ehefrau Mary. Das Quartier überzeugt als eigenständiges Ensemble und wird 2022 für den Deutschen Bauherrenpreis nominiert. Die Jury lobt den „differenzierten Umgang mit dem Blockinnenbereich“,die „hohe gestalterische und Aufenthaltsqualität“. Zu den Besonderheiten des Quartiers gehört ein Mobilitätskonzept mit einer guten ÖPNV-Anbindung, Car- und Bike-Sharing-Angeboten sowie einer dezentralen Quartiersgarage. Auf Pkw-Stellplätze wird weitgehend verzichtet. Für diesen nachhaltigen Ansatz erhalten die Wissenschaftsstadt Darmstadt und ihre Partner eine Auszeichnung beim Wettbewerb „Klimaaktive Kommune 2022“ im Rahmen der „Nationalen Klimaschutzinitiative“.

Aktiv zur Nachhaltigkeit

„Sicher und nachhaltig“ lautet das Motto der GSW in den 2000er Jahren. Sichere, ökologisch und sozial verantwortliche Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung bleibt das zentrale Ziel, die Anforderungen an Nachhaltigkeit gewinnen im ganzen Unternehmen an Bedeutung. So baut die GSW 2008 in Mainz-Bretzenheim 16 Einfamilienwohnhäuser mit Leuchtturmcharakter, denn die Häuser werden in hochwertiger Passivbauweise erstellt und mit Erdwärme beheizt. Nach ähnlichen Kriterien baut die GSW auch Niedrigenergie-Einfamilienhäuser beispielsweise in Heusenstamm. Immer häufiger entstehen nun Gebäude mit hoher Ener-gieeffizienz, zudem beginnt die GSW an geeigneten Standorten mit der Aufstockung von Gebäuden und mit maßvoller Nachverdichtung sowie mit dem Schließen von Baulücken, um den Flächenverbrauch zu minimieren.

Mit hohem finanziellem Aufwand betreibt die GSW vor allem die energetische Modernisierung ihres Bestands. Geschäftsführung und Aufsichtsrat sind davon überzeugt, dass der Aufwand für höhere Energieeffizienz zum sozialen und ökologischen Anspruch passt. Mit der Energieeffizienz steigt auch der Wert der Gebäude – ein Aspekt, der für die GSW mit Blick auf ihr Anlagevermögen bedeutsam ist.

Die Aktivitäten zur Reduktion der CO2-Emissionen münden 2019 in eine strategische Initiative für nachhaltiges Energiemanagement. Die GSW definiert Ziele wie die Senkung des Wärmeenergieverbrauchs und den vermehrten Einsatz erneuerbarer Energien. Sie will verstärkt in Modernisierung investieren und vor allem nichtfossile Wärme erzeugen – mit Wärmepumpen, Geothermie und Photovoltaik. Zur Erreichung der ambitionierten Ziele braucht es eine Organisation, die sich u.a. um die Finanzierung und die Einwerbung von Fördergeldern kümmert.

2020 präsentiert die Geschäftsführung daher ihre Strategie NEMESIS (Nachhaltiges Energie-Management: Entwicklung strategischer Initiativen), in der die notwendigen Schritte in eine Zukunft ohne CO2 dargelegt werden. Hierbei ist auch die päpstliche Umweltenzyklika „Laudato Si“, in der die Erhaltung der Schöpfung und die ökologische Verantwortung eine zentrale Rolle spielen, von zentraler Bedeutung für das katholische Immobilienunternehmen. 2021 erstellt die GSW den ersten CO2-Bericht „Nachhaltiges Energiemanagement“ und einen Handlungsleitfaden für die Mitarbeitenden. Die GSW formuliert einen hohen Anspruch, der die Arbeit auf allen Ebenen des Unternehmens bestimmen soll: Bis 2045 wollen wir klimaneutral sein!

2022 löst Andreas Schulz den langjährigen Geschäftsführer Andreas Ruf ab. Schulz ist bereits seit langem kaufmännischer Leiter der GSW, er widmet sich nun gemeinsam mit Filip John den anstehenden Aufgaben. Die GSW verfügt inzwischen über einen Bestand von rund 9000 Wohnungen und sieht sich wirtschaftlich gut aufgestellt, um die Gegenwarts- und Zukunftsfragen anzugehen.